私共は、あなた様から買い上げ（借り上げ）た「空き家」を再生(改修)し、ひとり親世帯等に「社会貢献型シェアハウス」として低額な賃料で提供（賃貸又は転貸)させていただきます。私共は、国の「住宅セーフティネット制度」を活用し、誰もが安心して暮らせる豊かな共生社会の実現を目指します。あなた様のご理解とご支援を、どうぞよろしくお願い申し上げます。　代表 司法書士  はまだ 憲治

あなたの「空き家」をご提供ください。

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●以下は、現在進行中の空き家活用プランNO.1です！

西九州させぼ広域都市圏ビジネスプランコンテスト「START UP 99」に応募し書類審査の結果、

最終審査会への出場が決定したビジネスプランです。(2021年3月13日最終審査会＠佐世保市民文化ホール！)

smile land「笑顔の王国」（空き家を活用した「社会貢献型シェアハウス」）プロジェクト。

 当社が、空き家を住宅所有者(家主)から直接借り上げ、国の住宅セーフティネット制度(補助金)等を活用し当社が改修工事を施し、ひとり親世帯等に対し共同居住型賃貸住宅(社会貢献型シェアハウス)として低額の賃料(予定賃料18,000円から)で転貸（サブリース)するサービスを提供します。  

「里山型シェアハウス」、「里海型シェアハウス」、「街なか型シェアハウス」等のロケーションの異なった多様性のあるシェアハウスを多拠点に展開し、一定の条件の元で相互利用を可能にします。また、低額の賃料(予定賃料18,000円から)で快適な居住空間を提供します。入居者それぞれが、自立して支え合って安心して暮らせる共生型の豊かな社会の実現を目指します(SDGs)。

【ひとり親世帯及び高齢者世帯の現状】

●上記は全国の世帯構造別、世帯類型別にみた世帯数及び平均世帯人員の年次推移ですが、「ひとり親と未婚の子のみの世帯」は、平成元年198.5万世帯に対し平成29年には364.5万世帯(1.83倍）に達しています。高齢者世帯については、平成元年305.7万世帯に対して平成29年には1,322.3万世帯(4.32倍)に達しています。

【ひとり親世帯の就業、収入状況等】

●平成27年度国勢調査によると、ひとり親世帯になった理由として父母ともに8割近くの世帯が離婚を原因としてひとり親世帯になったことがわかります。

●就業状況で目に付くのは、母子世帯の43.8％がパート・アルバイトなどの非正規雇用の状況であることです。

●さらに、母子家庭の年間就労収入は平均200万円と父子家庭の50％弱、児童のいる世帯の40％弱の収入状況であり、母子家庭(シングルマザー)の厳しい収入状況がうかがえます。 

【ターゲットはどこで、どのようなニーズを持った人なのか。また、販売エリア、対象顧客層の想定は？】

●先ず、ターゲットは佐世保市内の民間賃貸住宅に居住する母子家庭(平成27年国勢調査では681世帯とそれ以降に離婚され母子家庭として居住を開始された世帯）です。この母子家庭世帯のシングルマザーを当シェアハウスのキーパースンとして住込みで、家守り・エリアマネージャーなどとしての役割を担っていただきます。このシングルマザーを中心とした一戸のシェアハウスをアメーバとして、増殖を推進する計画です。

●事業計画では、本年8月までを準備期間、初年度4戸、次年度6戸の新設シェアハウスを計画していますが、同時進行でフランチャイズチェーン展開を念頭にノウハウ、実績の蓄積等を推進する計画です。対象エリアも先ずは、佐世保市をスタートに、長崎市、福岡市を同時進行的に攻略し、3年内に関東（横浜市）に進出予定です。

【将来的にどれくらいの市場が見込めるか。】

●残念ながら、これまでの社会環境の変化に加えコロナ禍の現状と今後を考えると、あらゆるライフシーンにおいて社会的格差の拡大は避けられない状況です。そのような過酷な環境下において社会的弱者の救済は、ソーシャルビジネスの担い手としての当社に課せられた課題であり、責務です。10年後には当初予定(106戸)の10倍のニーズにも応えられるべく精進を重ねて参る決意です。

【既存の商品やサービスとの違い】

①   空き家を活用した、住宅確保要配慮者対象のシェアハウスとしては県内初となる見込みです。(令和2年12月末時点で、国土交通省の「セーフティネット住宅情報提供システム」サイトに登録無し。)

②   さらに、「里山＆里海型シェアハウス」＆「街なか型シェアハウス」等のロケーションの異なる複数拠点のシェアハウスの相互利用ができる点について、「社会貢献型シェアハウス」としては全国初の試みとなる見込みです。

(「里山シェアハウス」第一号完成予想図、私の亡父母が遺した実家。)

【ビジネスを展開する上での優位性や強み】

 本ビジネスを展開する上での当社の優位性及び強みは

①　先ず、代表者はまだ憲治の置かれた立ち位置にあります。はまだ自身が空き家所有者であり、父母没後の実家(「里やまシェアハウス」予定建物)の処分、有効活用を自分事としてここ数年、頭と心を痛めてきました。さらに借り手側として、過去に1万円アパートからの再出発、福祉作業所で精神障がい者との共同生活体験などがあること。併せて、今回のプロジェクトで賃貸業経営者（貸主サイド）の立場に立つこと。など、三方「家主(住宅所有者)、入居者（賃借人）、賃貸業(サブリース業)経営者」のそれぞれの立場を自分的立場で実感できることが挙げられます。

②　さらに、実際に業務を遂行するにあたり過去の業務キャリア（司法書士業歴　10年余、不動産仲介業歴　10年余、住宅新築・リフォーム業歴　10年余）が有用であると思われます。

③　また、キャリアのみならず、公的資格として、司法書士：法務大臣認定129018号、木造建築士：鹿児島県第105号、宅地建物取引士　福岡：019017号、一級建築配管技能士：厚生労働大臣認定、経営学修士・MBA：九州大学大学院(2009年卒)の有資格等があり多少の信頼の裏付けにはなること。

④  加えて、特徴的なのは無謀とも思える「挑戦力」、「営業・企画・学習力」にあります。過去に、全国に13事務所総勢80名ほどの人員を擁し、司法書士として週刊ダイヤモンド誌で「消費者金融が恐れる司法書士」全国第2位に選定されたこともあります。 

【先ず、それぞれの当事者の局面から考察してみると】

●事業の継続性と収益性を考えるにあたり、先ずは家主（住宅所有者)サイドから検討してみると 

①   賃貸住宅として活用することで、建物の長寿化につながる。将来的に自己用に使う可能性が残せる。また、 相続税制上の優遇が受けられる可能性がある。 

②   当社が国の住宅セーフティネット制度(補助金)を活用し改修工事費用等を全額負担するため、自己負担ゼロで空き家の再生ができ付加価値がつきます。

③　当社との一括借り上げ契約（特定賃貸借契約）(当初10年間一括借上げ契約、更新可能)で、安定的な賃料収入が見込めます。さらにご希望の方には、1年分の前払い賃料をお支払いさせていただきます。

④　運営管理のほぼすべてを当社が行うため、入居者との賃貸借契約上のトラブル管理等煩わしさを最小限に留めます。 

⑤　ひとり親世帯等を対象とすることで、社会貢献につながります。 

●さらに、入居者(賃借人)サイドでも、

①　予定賃料18,000円から、光熱費込みの共益費10,000円で家電等も用意されているため無理なく生活をスタートできる。

②　ひとり親世帯等は日ごろは「街なかシェアハウス」で生活し、夏休み・春休み等は短期的に「里山シェアハウス」、「里海シェアハウス」で生活するなど、多拠点的で多様な共生生活体験ができる。

③　他の入居者と共生することで、互助的な精神が培われ人生の経過点においては良い点もある。

●賃貸業(サブリース業)のサイドで考えても 

①   シェアハウスとして活用した場合、一人に１棟で貸すよりも賃料収入が安定する可能性がある(０か100ではない)。

②   ひとり親世帯等を対象にすることで、社会貢献につながり国の住宅セーフティネット制度に基づく支援などを受けられる可能性がある。

③   国土交通省住宅局住宅総合整備課・賃貸住宅対策室発行の「シェアハウスガイドブック」等、ノウハウ、お役立ち情報などが豊富で、リスク対応等についても事前対策、支援が期待できる。

●公共の利益も含め「三方良し」の状態の維持が、継続性と収益性の向上に寄与すると考えます。

【10か年の収支計画を考察すると】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　単位：万円

●設定条件

●準備期間を2021年1月から2021年8月までとし、2021年9月よりの1年目　4戸／年、2年目　6戸／年、3年目より　12戸／年新設供給予定です。上記の収支計画によると、6年目より税引き後利益がプラスに転じますが、継続的に12戸／年の新設供給を実施するために5年度末までに自己資金4,652万円が必要となります。しかしながら、6年目以降は当期の余剰金が発生し経営も安定化に向かいます。

【このビジネスに対する想いや将来の夢・ビジョンなど特にアピールしたいこと。】　

●【67歳のいま、そしてこれから」

本当に、いろんな方々からいただいたご恩と想いのおかげで、いまの私はここにいます。そして、私の身体はいただいたご恩や想いでできていると思います。このご恩と想いに応えるために、何か地域や社会に恩返しができないかと考案したのが当プロジェクトです。

22年間継続してきた断酒・禁煙のおかげもあってか身体はすこぶる元気です。2018年12月には、念願のHawaiiホノルルマラソン42.195Kmを完走することができました。今年は、長崎西海トライアスロンにも再チャレンジ予定です。

これからも、健康には十分留意してあくなき挑戦を続けます。

●最後になりましたが、せっかく新たなプロジェクトにチャレンジするんだったら、人生の総決算をするくらいの気持ちでやらせていただきたいと考えております。65歳でゼロから再出発して世界初のフランチャイズチェーン（ケンタッキー・フライド・チキン）を興したあのカーネルサンダースを目指します。どうぞよろしくご支援のほどお願いします。

 Jan. 2021   はまだ 憲治

  P.S. 最後まで、お読みいただきありがとうございました。                      

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